Anwaltskanzlei Dessau & Stark

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Mietrecht für Wohnung und Gewerbe

Mietrecht ist das wohl streitträchtigste Rechtsgebiet in Deutschland. Geschätzt ein Viertel der Amtsrichter (und Anwälte) in Deutschland ist damit befasst. Und das liegt nicht daran, dass die Deutschen besonders streitsüchtig wären. Es liegt daran, dass das Mietrecht - jedenfalls das Mietrecht für Wohnungen - Streit geradezu provoziert, ganz gleich ob es 'nur' um die Nebenkosten geht, um die Mietkaution, um Schönheitsreparaturen, oder um die Kündigung einer Wohnung, die hierbei einzuhaltenden Kündigungsfristen oder darum, ob denn überhaupt ein Kündigungsgrund vorliegt.

Wechselnde Gesetzgeber wechselnder politischer Coleur haben sich über Jahrzehnte daran versucht, einen Ausgleich zwischen dem - vom Grundgesetz geforderten! - sozialen Schutz des Wohnungsmieters und dem - vom Grundgesetz genauso geforderten - Schutz der Eigentümerrechte des Vermieters zu finden. Mit Ruhm bedeckt haben sie sich dabei nicht. Dass von Gerichtsbezirk zu Gerichtsbezirk, teilweise sogar von Richter zu Richter am selben Gericht, unterschiedliche Auslegungen desselben Paragraphen vertreten werden, trägt auch nicht gerade zur Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bei.

Um so mehr ist in einer mietrechtlichen Auseinandersetzung der Rechtsanwalt gefordert, die Details des Falles herauszuarbeiten, um den Interessen seines Mandanten - ob Mieter oder Vermieter - zum Erfolg zu verhelfen. Dafür wiederum ist er auf möglichst genaue Informationen durch den Mandanten angewiesen.

Denn während sich etwa die Wirksamkeit einer Vertragsklausel über Schönheitsreparaturen vom Papier weg beurteilen lässt (die meisten dieser Klauseln sind nicht wirksam), geht es z.B. bei einer Nebenkosten-Nachforderung schon richtig ans 'Eingemachte': Mit der blossen Ansage, die abgerechneten Heizkosten seien 'zu hoch', wird der Mieter vor Gericht kein Gehör finden, wenn er nicht belegt, weshalb denn die Abrechnung der Betriebskosten überhöht ist. Umgekehrt kann der Vermieter mit einer - scheinbar einfachen - Räumungsklage nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs richtig Schiffbruch erleiden, wenn der Mieter konkrete Mietmängel vorträgt (und beweist), die eine Mietminderung rechtfertigen.

Ein wenig anders ticken die Uhren im Gewerbe-Mietrecht. Denn hier gibt es keinen Kündigungsschutz (dafür aber Zeitmietverträge, die in der Regel auf fünf oder gar zehn Jahre unkündbar abgeschlossen sind). Die Höhe der Mietkaution ist frei verhandelbar, und es können Umlagen für Betriebskosten vereinbart werden, die vom Mieter einer Wohnung nicht beansprucht werden dürfen (z.B. Kosten einer Hausverwaltung). Zentrale Frage bei der gewerblichen Miete aber ist die Umsatzsteuer: Denn der Vermieter darf zur Umsatzsteuer (und damit zum eigenen Vorsteuer-Abzug) nur optieren, wenn der gewerbliche Mieter selber seinerseits zur Umsatzsteuer veranlagt wird.